[摘要] SOHO 中国实现营业额约24.78 亿元，较2012 年同期的12.22 亿元增长103%.
2013 年6 月18 日，潘石屹在兰州跑完了自己的半程马拉松赛，成绩是2 41 分，相当于专业运动员跑完全程的时间。
整个赛程中，潘石屹的姿势由轻盈转为滞重，脸上也不见了标志性的笑容。当大部分选手都冲过了终点，主办方开始收走半程终点的路障时，潘石屹的身影才慢慢出现。末了他说，成绩虽然“惭愧”，“但我与自己比”。
自去年8 月高调宣布由销售转为持有，SOHO中国在战略转型路上的步履同样并不轻松。8 月20日，SOHO 中国发布中报表示，过去一年里SOHO世纪广场、前门大街、银河SOHO 等项目均取得了突出的租赁业绩，“充分证明公司的战略转型已经成功。”潘石屹表示。中报显示，截至6 月底，SOHO 中国实现营业额约24.78 亿元，较2012 年同期的12.22 亿元增长103%.同时实现权益股东应占纯利约20.94 亿元，同比上升约242%.实现核心净利润（不含投资物业评估增值）为5.37 亿元，同比增长130%，纯利润率约为22%.看似大幅上扬的业绩，主要由于结算的建筑面积较去年同期增加所致。本期结算的建筑面积约为4.1 万平方米（不含车位面积），较去年2.3 万平方米大幅上升76%，平均售价每平方米约60749 元。事实上，转型一年后的SOHO 中国，主要营业额仍来源于去年销售、今年上半年交付的银峰SOHO 及SOHO 中山广场等销售物业。其中，银峰SOHO 贡献了20.78 亿元销售额。在誉翔安地产合伙人 看来，SOHO中国“通过散售市场来验证了自己的租赁服务能力”。
“新鸿基、恒隆这样租赁为主的企业，核心业务的利润率都在30% 以上。SOHO 中国目前是22%，转型成功的话，数字应该更高一些。”克而瑞研究中心研究经理朱一鸣表示。更何况，目前SOHO 的实际核心业务仍是销售物业。
相比销售额，2013 年上半年，SOHO 中国的租金收入上升14%，至8600 万元，比去年同期增加1000 万，约在总营业额中占比3%.显然，这与潘石屹去年所宣布的，3 年后租金收入将成为SOHO中国盈利的主要来源，5 年后现有物业的年租金收入将超过40 亿元的目标，还存在着“质变”的差距。
“转型年的租金，无论数字好坏，都无法完全反映出目前SOHO 中下持有型物业运营的真实水平。”量奥商业地产集团执行董事梁金野谈道。
他表示，写字楼物业在签订租赁合同的首年，会向客户提供如装修期、免租期等相当多的折扣，而商业部分前三年都是养商期，往往也会给予商户非常大的的优惠。因此，“年的数字比较难判断出转型成功与否。”
可以肯定的是，SOHO 中国自销售向持有转型年里，无论业绩与利润率的增长有多大，都与持有型物业基本无关。
从110米栏到马拉松
“从年报数字判断SOHO 中国是否转型成功，可一看投资物业规模是否增长，二看可比物业租金水平是否增长，出租率是否令人满意。”北京贝塔咨询中心合伙人 虹表示。
位于上海浦东陆家嘴世纪大道的SOHO 世纪广场，是SOHO 中国宣布转型后个入市的全持有型物业，因而被外界普遍视为查验转型效果的“试金石”。
据中报显示，6 万平方米的SOHO 世纪广场目前已实现100% 满租，租赁利润率高达88%，其中，上海期货交易所独占了一半的面积，并顺势吸引到了光大期货、招商期货、银河期货等其他金融企业入驻，金融企业的最终租赁面积接近80%.这个光鲜数据的背后有着下调租金的代价。根据星展银行的数据，SOHO 世纪广场自去年8 月入市直至今年3 月，出租率只有60%.其后，SOHO中国被迫将租金由最初9 元/ 平方米。天调整至目前7.5 元/ 平方米。天，出租率才得以上升至94%.这段下调租金的插曲，令星展银行在一份报告中写道，SOHO 中国转型的效果“尚需更多证据证明”。
客观地说，这个误差是由于SOHO 中国自身报价过高引起的。目前，SOHO 世纪广场周边项目的租金水平在6-7 元/ 平方米。天。“SOHO 世纪广场下调租金，证明最初的租金定价的确偏高，现在的做法是让租金回归合理水平。”SOHO 中国前任高管如此谈道。
通常写字楼租户的选址特点，是只认区域中的老大而不知有老二老三。SOHO 世纪广场所在的陆家嘴竹园商贸区，既有韩国浦项广场这样的老牌优质写字楼，也有中建、城建这样本土建筑企业开发的新项目。“以楼盘品质论，世纪广场是老二老三的地位，很难在租金上争老大，即便再低个5-10% 都是不错的策略。”
“没必要将SOHO 世纪广场的租金路线图作为衡量SOHO 中国转型一年来成功与否的标准。”梁金野认为，这个项目如果换成和记黄埔或新鸿基来运作，情况也是一样的。“大家都会先拿一个高租金来试探市场，如果市场反馈8-10 元/ 平方米。天的确高了，再调到市场能接受的6-7 元/ 平方米。天。”
尽管对于SOHO 世纪广场下调租金的解读见仁见智，但某不具名业内人士认为，SOHO 中国在SOHO 世纪广场项目中的定价策略，是对以往销售思路的延续：希望在新项目入市时，就能实现较高的定价。
其背后反映出的更本质的问题，是SOHO 中国在由售转租的过程中，对于租赁型物业的理解仍然不够深刻。
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