[摘要] 万科推出先租后买，租金抵房款
刚结束万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款。业界传言万科太狠了，彻底不让小开发商活。小伙伴地产公司全体倒闭的节奏，血洗市场。万科至少应准备5000亿元现金。先租后买类似于万科自己当银行了，做房贷，做金融租赁！然后可以把项目打包卖到市场上7%。
“租金抵房款，房款抵租金”活动，近日出现在万科重庆推出的长租公寓——西九万科驿。
万科解释称，客户租赁的公寓和未来购买的住宅，是两类不同的产品，因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。“我们不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。”
其主要内容包括：对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（高不超过2万元）。
目前，在万科西九项目中，可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等。该项目区域内的二手房售价为每平方米9000元以上。
若取租金中间值，以每月1399元计，两年租金为3.36万元。从万科以往的销售业绩来看，保守估计，西九二期住宅售价将为1万元／平方米，那么75平方米的房屋售价75万元。粗略计算，该活动相当于在开盘前为租客让利4个点左右。幅度虽然不小，但对于行业的影响远非“先租后买”可比拟。
万科表示，上述做法，体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。
去库存，是目前房地产行业主要的问题。从11月10日，习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议称，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”开始，中央层面已经连续喊话房地产行业“去库存”。万科的“租金抵房款，房款抵租金”活动，虽然没有到颠覆现有销售模式的程度，但却可以视作新的去库存方法。
一是可以为住宅销售项目储备、提前锁定客户。“租金抵房款”活动，只是实施这种思路的方式之一。此外，万科在选择其长租公寓的租户时，还会进行年龄、行业挑选。据悉，偏爱年龄35岁以下、无子女的青年群体。多家机构数据显示，35岁以下群体正成为国内的购房主力。
第二，对于购房者而言，长租公寓其实提供了类似“试用”的功能。该功能丰富了房企的营销手段，也变相节约了大量的营销费用。
此次活动，西九·万科驿推出共135套房源，在完成招租指标后即停止招租，剩余房源被预留给万科西九二期住宅业主租住。分析上述活动不难发现，“租金抵房款，房款抵租金”中后半句的“房款抵租金”易被忽略，不过究其本质，也是一种变相打折。此外，长租公寓是万科城市配套服务商战略中的重要一环，将产品多元化，可以消化万科的部分产能。
那么大胆点评下此方案的利与弊
利：刚才已经说了，提前收集及锁定购房群体，提升服务质量。
弊：或将降低买房人自住的生活质量，虽然，自己买房的小区有租客入住已经是事实，但如果买房人都不觉得是回事了，那么谈什么圈层，谈什么高端社区。
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