[摘要] 在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的作用再度被强化。
在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的作用再度被强化。不久前召开的中央经济工作会议对2016年房地产市场正式定调去库存。会议指出，要扩大有效需求，打通供需通道，消化库存。其中对于扩需方面，表示要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。楼市库存有多大？如何去库存，这些直接关系到去库存战役的战略部署。在打响去库存战役的大背景下，明年楼市或许会迎来释放期。
打一场去库存的“歼灭战”
12月21日晚，中央经济工作会议公告提出“化解房地产库存六条措施”，说明2016年中国房地产市场的基调是去库存。
2015年中央经济工作会议提出住房需求的新政策，对房地产市场发展具有长远重要意义与作用。
是农民工市民化。这是过去十二年房地产政策历史上首次的提法，不仅是有利新型城镇化建设，更有利于去库存，主要是增加住房需求去库存。因此，以户籍与住房制度改革达到农民工市民化，终的目的是去库存。
第二是户籍制度改革。以农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，目的是解决户籍与买房及就业等问题。
第三是住房制度改革。购租并举是未来住房制度的主要方向，非户籍人口纳入公租房体系，实质上是释放出收购商品房库存转为公租房、保障房与棚户改造以货币化为主，农民工纳入住房保障体系等都是利国利民的。
第四是住房租赁市场。实际上是变相鼓励房地产投资。
第五是鼓励房企适当降价。市场经济条件下，降价与否，企业自有安排。
第六是取消过时的限制性措施。去行政化是房地产市场化的方向，取消限购、限贷、限价、限签、限售、限外政策已经没有存在的必要性。同时IPO、增发、发债等资本市场方面，对房地产行业将要放开。
目前商品房库存结构分化，一、二线城市的库存压力相对要小，而三、四线城市的库存压力偏大，说明去库存的重点应该对准三、四线城市。
化解库存压力需“供求改”齐发力
去库存的有效、好的办法是鼓励与要求政府取消限购、限外、限贷政策、降房子开发成本、国土部门降地价、税务部门降税费、银行降房贷首付、利息。如果政府收的房地产税费逐年上涨，房子的开发总成本每年都是水涨船高，影响房企利润收入预期。一旦房企因降价、或者被收购、或被银行要求还贷等导致破产，增加社会的不稳定。因此，全方位的去库存方案，应该让政府、国土部门、银行及国税局、财政部门五方都加入去库存队伍，大程度地释放出首次、改善、投资性需求。
短中期看，去库存需要供需两端同时发力。一方面供应上是用地供应结构与商品房供应调整。三、四线城市供应过剩、库存过高的城市，停止用地供应。而商品房库存过高的，调整产品结构。另一方面需求上是三、四线城市的户籍、二孩政策全面放开、停止城市大拆迁、收购商品房转为保障房、棚户改造货币化安置、农民工进城财政补帖买房等。
另外要加快房地产制度改革。是住房制度改革。首先是完善住房供应体系，包括商品房与保障房及购租供应体系。其次是土地制度，打破城乡二元制。再次是建立政策性住房银行。后是推进房贷资产证券化（MBS）、允许异地贷款、公积金房贷资产证券化等。第二是保障房制度改革。农民工、外来务工人员纳入保障房、住房公积金体系。长期看则是建立房地产市场长效机制，这才是未来应对房地产库存，促进房地产长期稳定健康发展的好措施。
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