[摘要] 国家统计局数据显示，1-11月全国房地产销售面积和销售额双双加速增长。房地产的火是一时的，现实依然压力山大，库存持续高企。
国家统计局数据显示，1-11月房地产销售面积和销售额双双加速增长。房地产的火是一时的，现实依然压力山大，库存持续高企。
关键问题在于库存太高，待售面积已经从去年底的6.2亿平米上升到6.7亿平米，而待售面积与月均销售的比值也从去年底的6.0上升到6.3，库存不仅没有消化，反而在继续恶化。
如果再考虑到近50亿平米的在建面积，就可以理解地产商为何迟迟不开工、中央为何定调“化解房地产库存”了。
从这一点来看，依然有必要继续支持房地产。但过去的政策有些跑偏，明明库存很高，需求不足，却还要千方百计增加住房供应。去年上半年筹建完毕的国开行住宅金融事业部，是用来支持保障房供应的，也在着重增加供给，可能进一步恶化供需失衡，而国家住房银行则能真正激发需求，消化库存。
在进行政策支持时，应该是首套房需求＞二套改善型需求＞三套以上投机型需求。但过去很多时候是首套房的问题还没解决，就反复出政策支持二套房。国家住房银行的大意义是通过严格的标准，降低合理购房需求的融资成本，尤其是无房者的首套购房需求，可以填补目前地产政策大的一块短板。
根据清华大学等机构的统计，40个大中城市平均住房自有率为78.6%，北上广深四大一线城市垫底，其中上海市住房自有率仅为67.9%。也就是说，尽管户均已经一套住房，但前期大量房产沉淀在炒房者手中，仍然有相当一部分人没有房，他们都是需要住房银行支持的合理需求。
而合理需求的主要瓶颈就是融资。虽然中央屡次降息又要求商业银行降低利率，但目前房贷平均利率还是在5%以上，中国的住房贷款成本高的确是事实，其中关键在于我们的房贷没有住房银行的支持。
首先，住房银行可以直接给购房者发放低成本的贷款或者给购房者担保增信，比如德国的住房储蓄银行。
其次，住房银行可以通过购买商业银行的房贷资产，解决商业银行因为期限长、流动性差而不愿意做房贷的问题，比如美国的两房就是把商业银行的房贷收进来，再发行MBS。
而中国目前的银行放贷后无法转售只能持有，银行自然没有动力去把钱这么长期限、低、占信贷额度、计提风险资本的资产上。
既然银行贷款利率高，有人可能会说公积金贷款利率低，可以选择利用公积金贷款买房。但随着近年来公积金制度漏洞的逐渐暴露，公积金应有的作用在不断被弱化。
住房公积金已经开始出现收支缺口，必须加快改革，通过组建国家住房银行拓展负债和收入来源，同时拓展投资范围，把公积金这块存量资金盘活。
住房公积金也是亟待盘活的一个重要的存量资金池。但在目前的体制下，住房公积金中心没有“总行”，很难统一管理，如果改组成国家住房银行，就可以按照金融机构的标准和模式来运作，这些资金完全可以进入债市，股市也可适当配置。
而如果设立国家住房银行，则可以在公积金中心的基础上改建，原有的机构、人员和资金都可以无缝连接。2015年住房公积金的支出已经开始超过收入，余额已经开始出现下降，未来压力会越来越大，必须通过改组成国家住房银行，开辟新的收入和负债来源，更好的发挥支持住房融资的作用。
从居民部门杠杆率来看，居民部门的资产负债表相对健康，住房贷款的潜在违约风险很小。根据BIS的数据，2015年中国居民杠杆率仅为37%，也远低于同期美国的65.9%和日本的77.1%，更远低于2007年美国次贷危机时的95.5%，有很强的的安全边际。
因此，在国家住房银行这件事情上，现在有一万个理由要改革，而且也有条件改革，以此推断，未来国家住房银行的落地不会太遥远。
(本文作者介绍：民生证券研究院院长)
政府“鼓励”降房价有用吗？
新浪财经意见领袖专栏作家张鹏
过去十几年来，房地产行业高歌猛进，是我国国民经济的重要支柱产业之一。如今，这条柱子的高库存已经成了一个非常严重的问题，在三、四线中小城市尤为突出。去年底的中央城市工作会议指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，并且鼓励房地产商适当降低商品住房价格。当然，高库存只是一个数量的维度，还存在房价泡沫问题，质量和安全问题在一些地方也不鲜见。
房地产高库存目前作为一个相对突出的问题，可以说标志着我国房地产市场结束繁荣发展的“黄金时代”。实际上，这是由现行农村征地制度、土地“招拍挂”制度、银行融资成本过高、房地产交易税费繁多等一系列制度安排(可以称之为“旧红利”)带来的高投资、高房价的必然结果，也是我国地方政府区域竞争的发展机制和格局的典型反映。
你卖地我也卖地，你搞房地产我也搞房地产，大家一哄而上，投资过热量变到质变，就会产生房价泡沫和高库存。日子难过的不是地方政府，而是高价拿地盖房子还没卖出去的房地产企业，这跟粮食丰收谷贱伤农是同一个道理。
有观点认为，鼓励农民工市民化以及从政策上对流动性进行“松绑”等手段均可成为房地产去库存的有效途径。确实，我国城市化进程还远没有完成，农民工市民化看上去是一个不错的选项。但是，寄望于“农民工市民化+货币政策支持”依然是一招险棋，无论是道德还是经济上都不应让农民工为目前商品房的房价泡沫和高库存接盘“埋单”，否则有可能爆发美国次贷危机式的经济危机。
首先，农民工市民化进程可以释放一部分此前被人为抑制的购房需求，但受传统经济下行、农业增收困难影响，农民工等低收入群体感受到的失业收入减少的边际效应大。如果他们收入积累乏力或收入预期不稳，也未必有此时购房的意愿和能力。
其次，即便为农民工提供必要的金融政策或财政补贴支持，这也只是一种相对高房价效用有限的支持姿态，不可能短时间解决大面积的高库存问题。由于房地产的财富效应殆尽，如果未来房价走跌，加之低收入者的信用较差，按揭贷款拖欠和违约的问题迟早会大面积浮出水面，切不可重蹈美国次贷危机的覆辙。
再次，政府鼓励房地产商适当降低商品住房价格，这种“鼓励”是否必要和有效值得商榷。房地产商拿地及相关税费的成本占房价的相当大一部分，主动降价的空间和积极性可能都不大。如果房地产市场能够自我调节达到降价的目的，又何须政府出面干预房价？
笔者认为，房地产去库存将是一个长期的痛苦的过程，局部泡沫破灭或不可避免。如果通过农民工市民化去房地产高库存，还需要政府决策层尽快有更多积极有效的“供给侧”发力。改革户籍、土地“招拍挂”等制度，降税降费自不必说，目前仍然存在多方面影响农民提高收入的制度性障碍更应着力及早破解，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革尽管已经开始试点但尚未完全铺开。
如果广大农民的承包地、宅基地、集体经营性用地可以变成资本继而获得更多的财产性收入，各地去房地产高库存的基础将普遍更为坚实。显然，如果土地改革没有产生较大成效，那么房地产去库存就基础不牢、言之尚早，房地产行业也就将成为一把长期高悬的制约中国经济发展的达摩克利斯之剑。
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