[摘要] 零和博弈——渐行渐近的城市战争
零和博弈——渐行渐近的城市战争
内生性人口红利的趋缓
回顾我国房地产业快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加了3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年的连续增长，人口红利的快速释放也加速了城乡的聚集，2014年人口密度也比1980年增长了38%，城镇化率从80年代初不到20%的水平晋升至50%以上，带动了人口布局的重构，也推动了城市群发展以及房地产行业的需求释放。
但进入“十二五”末，人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。一方面，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重，另一方面，劳动力人口占比也出现拐头，抚养比正逐步抬升。我们此前在年度策略中做过测算，主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大，虽然我们认为在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。
9%对33%，城市之间的人口争夺战
事实上，即使在人口红利持续释放的21世纪，城市之间的人口争夺战就已经开始。根据北京BCL的街道精度的数据研究，39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续，但是这10年间依然有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。
这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程，这当中城市边界的增长并不是普惠，而是零和博弈，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显，如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题，因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。
中国人口迁移回溯
新中国成立后的一段时间内，由于实行计划经济和严格的户籍管理，加上政策不允许农村居民迁入城市，我国的人口迁移和流动数量较少。从80年代开始，从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为城镇化的主体力量，人口红利得以释放，因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。
上世纪80年代人口迁移：乡镇企业发展推动补偿性高峰
在经历了60-70年代国民经济的调整和改革后，上世纪80年代进入恢复性城镇化阶段，知识青年和下放干部返城带来了城乡迁移的浪潮，尤其在1984年后，国家逐步放宽对人口迁移的制度限制后，允许农民自理口粮在小城镇落户，乡镇企业迅速发展，为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。
当时的人口迁移表现具备以下特点：1、人口迁移还主要集中在省内。1985-1990年平均省内迁移率在20-30%左右；2、地区之间的迁移活跃度分化明显。总迁移率差异大的两个省市之间差额达到62%。
流迁人口的活跃也推动各个地区人口区域的变化，直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力，“百万民工下广东”的民工潮开始显现，折射出改革开放进程对我国人口再分布的直接影响，而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。
从区域来看，北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显，而人口迁出大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域，“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。
上世纪90年代人口迁移：东部城市群开始形成
1992年邓小平发表著名的“南方谈话”后，90年代伴随市场经济建设的神话，人口迁移流动进入快速提升周期。相比80年代，人口迁移流动也出现了一些新的变化：
1、迁移总量和结构的变化。期间户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍，并且非正式迁移(在人口普查中根据户口登记状况离析出来的“人户分离”的人群)对总迁移的贡献度逐步加大，到2000年，非正式迁移的占比高达70%，远远超过80年代；
2、人口迁移原因变化。随着外商直接投资的力度增强以及电子和汽车产业兴起，地区经济发展水平的差异成为人口流迁的核心动力，人口迁移原因也从原来的工作调动、随迁家属等转变为“务工经商”，该部分人群占比至30%。
90年代人口向东部沿海城市地区的集中化趋势进一步强化，东部地区迁入人口比重持续增加，而中西部区域人口则保持净迁出，其中中部地区的人口迁出比例持续扩大，总体流向呈现以中西部人口大省为出发点，以经济发达的特大中心城市和东部发达省份为目的地。
迁入地分析：各地迁出人口中有34.8%的迁入了广东省，其他迁入人口较多的地区依次为浙江8.8%、上海6.6%、江苏6.3%、北京5.7%，广东省、上海、北京等传统主流区域延续了80年代以来的人口吸纳能力，而同时浙江和江苏异军突起，其背后也反映了上世纪90年代长三角地区产业集聚效应开始初步显现。
迁出地分析：按照总迁入人口中每100人中来自某地区的频数，来自四川省的为多12.76人，依次分别为湖南9.93人，安徽为9.14人，江西为8.25人，河南为7.24人，中西部区域人口成为主要输出点。
整体而言，上海、北京、广东成为总净迁入率高的三个主要吸纳地中心，天津、浙江、福建、新疆为中等净迁入率类型，安徽、江西、湖北、湖南、广西、重庆、四川、黑龙江、河南、贵州为高净迁出率地区，陕西、甘肃、青海、河北、内蒙古、吉林为低净迁出率省份，除河北省外，其余都是属于中西部地区。
90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心，三大流动中心分别是广东省（珠三角）、上海（沪苏浙闽）、北京，一小是指新疆自治区。比较三大中心的净迁入流向，北京辐射各地方向，除河北外，其他较分散，包括山东、江苏、河南、安徽、湖北、黑龙江等，而上海主要吸纳长三角周边的江苏、浙江和安徽等区域人口，广东吸引的大部分迁移流动人口距离远，主要来自经济较为欠发达的中西部的省份，主要包括湖南、广西、四川等。新疆由于地理位置独特以及中央政府西部大开发战略的实施，开始吸引较多内地人口迁往，主要来源地主要集中在西部和地理位置较近的河南等省份。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
