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这才是影响房价的重要因素

房天下房天下  2015-12-30 10:31

[摘要] 零和博弈——渐行渐近的城市战争

●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。

●主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口多的城市,玉林则为广西大的侨乡。

●对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。除了重庆、北京、上海等性的辐射力,其他主要迁出城市的人口目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。

高素质人群

我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。

从规模来看,各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。东部核心城市以及区域实际上掌握了六成的潜在高素质人口。

从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:

●迁移中心大学生吸引力分化。在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。

●部分中西部区域出现大学生净流入。根据数据,内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份,分列排行榜5、6、7位,这和我们之前观察到的净流出情况不同,说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势,高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。

●除了武汉,大学生迁移也大都是省内迁移。数据显示,大学生从学校到工作地点热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。

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