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这才是影响房价的重要因素

房天下房天下  2015-12-30 10:31

[摘要] 零和博弈——渐行渐近的城市战争

区域资源因素包含多种要素,包括城市基础设施配套、医疗设施、教育设施等,其中尤其教育资源决定了一个区域高素质劳动力以及购买力的潜在供给。我们整理了21世纪以来迁移人口文化素质的差异和变化,发现近年来不同教育程度的劳动力在迁移选择上也是出现了分化:

1、受过初等教育的人口省际迁移活跃度更高。省际迁移人口中,初等教育以下的人口比重有所提高,而受过中高等教育迁移人口的比重明显下降,显示迁移人群主要以城镇化过程中的农业人口为主。

2、高等教育人口更偏向于省内迁移。六普中具有高等学历人口省内迁移比重上升了6.4个百分点,而省际迁移比重下降了3.6个百分点。在省际迁移人口中,只有天津和陕西受过高等教育人口的占比提升,其他省份人口都出现下降趋势。

3、区域上看,东部地区受过高等教育的迁移人口以省内迁移为主。北京、上海、天津等受过高等教育的人口比重上升幅度大,而中西部地区高等教育人口更偏向于省际迁移。

房价因素:从来都不是主因

如我们此前整理,追求更好的工作、更高的工资改善生活是我国人口迁移重要的原因,而相对能提供更好的工作环境的区域往往意味着更高的房价和房租,因此对于作为一个理性经济人而言,在考虑区域拉力的时候,房价等要素并不是其考虑的首要因素。我们统计了美国在21世纪初人口迁徙的主要原因,其中主要包括工作迁移、婚姻变化、住房原因、气候条件等,其中住房原因、家庭变化、工作变化是美国人迁徙的核心要素,而其中住房原因中,美国人主要因为买新房和改善住房等,为了更便宜的住房占比仅仅10%,这也印证了我们此前的总结。

人口迁徙模式分类

类:超大城市集聚模式

我国东部沿海城市北京、上海、天津、广东是这类模式的主要代表(深圳包含于广东省),这种模式的主要特点在于,已经实现高度的城市化进程,而人口处于高强度导入状态,但其中短期迁移人口比重较小,迁移流动人口具备较强沉淀性。即使从制度因素来看,这些区域往往执行较严苛的“条件户籍”,但并不能阻止跨省户籍的迁入,背后反映的是大量高素质人力资本的不断注入。

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