[摘要] 零和博弈——渐行渐近的城市战争
迁移中心发生微妙改变
21世纪后，人口迁移中心发生改变，其中上海、浙江、天津、福建和江苏人口吸引作用继续提升，而北京、浙江和广东吸引力略有下降，新疆则失去了迁移中心的地位。
从迁移中心人口来源来看，随着交通工具升级以及产业重心的转移，各个地区的人口构成也开始体现出变化：上海：“六普”上海的主要吸纳地区从江西和浙江变成了湖北和河南，主要在于江西人口更加偏向流入福建和浙江；北京：北京“六普”期间黑龙江取代四川成为主要被吸引地区，天津则没有发生大的变化，环渤海成为北京天津区域主要人口来源：浙江：浙江吸引人口中，河南人口大幅增加；广东：广东省人口来源中河南取代了江西；福建：福建区域吸引的人口中除了固有的重庆和四川，贵州人口占比也大幅提升。整体来看，21世纪后，各区域中心吸引的人口来源地较2000年相对更远，这背后反映的是交通便捷性的增加，但是迁移中心的地位并未发生明显改变。
人口迁徙是主导房地产市场的核心要素
人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，据我们统计2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。
需要指出的一点是，回顾过去近20年，东部地区无论是在房地产开发投资还是成交量的集中度都是持续下降的，这点看上去似乎和我们所看到的人口向东部一往无前的集中趋势有所不符，但解释起来非常容易。过去十年东部地区房地产开发较为领先，市场成熟度以及土地开发成本皆较高，而随着商品房市场的发展，开发商逐步将市场拓展至成熟度较低的中西部地区，尤其在2009年左右开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市，这也是我们看到2010年左右中部地区投资占比明显提升的主因，但由于这些城市大部分为人口净流出城市，在首批刚性需求被满足后，市场后续乏力的效应开始逐步显现，这也证明，追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的路径。我们认为在未来，中西部地区的成交以及投资份额将很难扩大，我们已经观察到2015年至今，东部地区开发投资的份额已经重新开始回升。
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