[摘要] 零和博弈——渐行渐近的城市战争
重点一二线城市人口接近饱和了吗？
关于重点一二线城市人口饱和度的问题一直是市场关注的重点，学界也有多方面讨论，在这里我们不打算再用传统的国际人口密度来横向比较，而是用一个美妙的公式来回答这个问题——Zipf法则，我们这里的Zipf法则及文献介绍皆引用自网络知乎知名作者chenqin的一篇文章《我国人口预计 15 年内是会逐渐分散在大中小城市，还是继续向大城市集中？我们应留在大城市发展吗？》，发表于2014年3月25日。
Zipf法则简述如下：在区域经济学中，Zipf法则描述的是在一个国家，其人口数量排名第二的城市，是排名的城市人口的二分之一；排名第三的城市，是排名城市人口的三分之一……简要可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值，各个城市人口排名的对数就应当与人口规模的对数成严格的负相关关系：
多个文献显示，美国以及十九世纪的中国和日本高度符合Zipf法则。根据Kenneth T. Rosen测算，1970年代的44个国家做了类似的检验，结果显示Zipf法则全部成立——用城市人口对数来拟合城市排名对数，绝大部分国家的拟合优度都大于0.98。
根据Zipf法则，我们用2010年中国人口普查数据对Zipf法则进行了实验，数据由知乎作者chenqin本人提供，由此来计算每一个地级市市辖区的城镇人口数量，结果显示效果非常显著，拟合优度达到0.95。但是从图表上看，在人口数量少于300万以下的城市中，Zipf法则严格成立，而在人口多于300万的大型城市而言，人口要比公式拟合要少，而且人口越多的城市偏离预测线越远。
根据chenqin总结，之所以中国越大的城市越偏离Zipf法则的预测，核心在于中国越大的城市增长得越慢，大型城市在发展过程中受到了人为的限制，主要包括：户籍制度、大城市土地供应控制，以及一直以来我国对于500万以上人口特大城市人口规模的限制，这些导致的直接结果就是大型城市人口发展速度比正常要慢。
在此数据基础上，我们对Zipf法则进行了反推演测算，来视察如果不存在框架性的行政限制的情况下，我国这些特大城市人口的增长空间，结果显示，我国人口增长空间排名前十分别为上海、北京、重庆、深圳、广州、天津、武汉、东莞、佛山、成都（注：此处测算的是我国所有城市人口以一个同分布的随机速度增长后的结果，而前文我们测算的是不同城市多元素导致的吸引力，所以重庆等部分城市的数据会存在差异），说明当前重点一二线城市人口依然存在提升空间，未来人口迁移的趋势仍将继续，因此对于开发商而言，不应再为重点一二线城市的人口饱和度犹豫。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
